עתונות

אפילו בארלוזורוב: "הקרבה לרכבת הקלה בתל אביב מורידה את שווי הדירות"

להערכת השמאי רן וירניק שבדק 150 נכסים ברחוב ארלוזורוב בת"א, שווי הדירות ברחוב יירד משמעותית • פרויקט הסעת ההמונים צפוי לחסום חניות ולהפקיע חצרות

06.02.2020 | אריק מירובסקי


העלאת הרכבת הקלה בקו הסגול אל מעל מפלס הקרקע, צפויה להוריד את ערכי הדירות שנמצאות בסמיכות למסלולה. זאת בעיקר בשל בעיות נגישות בלתי פתירות שציר הרכבת יגרום לחלק מהמבנים הנמצאים לאורכו. כך עולה מעבודת שמאות של יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, רן וירניק, שבדק 150 דירות ברחוב ארלוזורוב, שלאורכו צפויה לעבור הרכבת בעתיד. העבודה הוזמנה על ידי ועד פעולה של תושבי הרחוב, המיוצג על ידי עו"ד רונן ירדני ממשרד המבורגר עברון.

הקו הסגול מחבר בין היתר בין תל אביב, רמת גן וגבעת שמואל, כאשר בחלק מהמסלול מדובר ברכבת עילית, קרי במפלס הרחוב, דבר שיוצר מספר בעיות מהותיות. "עובדה זו כשלעצמה פוגעת בשווי שטחי המגורים הגובלים, שכן רכבת, ובכלל זה מתקני הדרך שלה, התחנות והרציפים המתוכננים יעצימו את רמות הרעש מהרחוב. בין היתר צפויים מפגעים של צפירות כריזה לנוסעים, התגודדויות במרחב הדרך, וכל זה בשעות ארוכות של היממה, בשונה מהמצב שבו התוואי הוא תת-קרקעי", כותב וירניק.

ואולם, הבעיות הגדולות יותר הן פיזיות, היות שהתוכנית מבקשת להפקיע שטחים מחצרות הבתים לטובת הפרויקט. בנוסף בחלק מהמבנים היא תביא לחסימה של חניות, כך שלא יהיה ניתן להשתמש בהן. "מסמכי התוכנית אינם מפרטים במלל או באופן גרפי את החסימה, למעט ציון סתמי של סימון X בחלק מהבניינים, כאשר מקרא התשריט מציין כי סימון זה הוא 'חסימת כניסה לחניה'... כן לא ברור מהתוכנית אם מדובר בחסימת הכניסה לחניה בלבד או חסימת הגישה לבניין ברכב בכלל", כותב וירניק.

מהבדיקה נמצא כי שווי מקום חניה פרטית באזור עומד על כ-700 אלף שקל, ושווי חניה משותפת הוא כחצי מיליון שקל, והנזקים
כמובן בהתאם.

וירניק אף מצביע על משמעויות לבנייה חדשה. "שלילת הגישה לכלי רכב מאיינת את היכולת להוסיף בנייה לבניין קיים (לרבות שיפוץ והוספת מעלית), ו/או להקימו מחדש בזכויות בנייה מלאות (לפי תמ"א 38/2, למשל - א"מ), שכן אי אפשר לבצע עבודות בנייה בנכס נטול גישה לרכב", נכתב בעבודה. מגבלות מסוג זה מוערכות במיליון שקל ויותר לדירה. כן נכתב שיש מקרים בהם חצרות מופקעות, דבר שמקטין אפשרות לביצוע של פרויקטים מסוג תמ"א 38 - דבר שמביא לפגיעה נוספת בערך הנכסים.

השוואה של מחירי הנכסים בשנים האחרונות ברחוב מול רחוב ז'בוטינסקי שנמצא מצפון, מעלה שהשוק "צפה" את הבעיות שייווצרו מסלילת הרכבת הקלה. לפי הבדיקה, עד 2014 המחירים בשני הרחובות היו די דומים, ואולם מ-2014 מסתמנת מגמה ברורה של זינוק במחירים בציר ז'בוטינסקי, זאת לעומת עלייה מתונה יותר בארלוזורוב ויצירת פער משמעותי בין השניים. "השוק הבין את המגמה מבעוד מועד, כי אנשים מדברים ושומעים על הבעיות שנובעות מהתוכניות הרבה לפני שהן מאושרות", מסביר וירניק, שציין כי בעוד כשלושה חודשים יפקע המועד עבור בעלי הנכסים להגשת תביעות לירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה, כי "פרויקט הרכבת הקלה הינו פרויקט לאומי אשר מטרתו בין היתר לאפשר נגישות תחבורתית ולשדרג את איכות חיי התושבים ובעלי העסקים במטרופולין כולו. לצורך ביצועו נדרשים שינויים משמעותיים בתשתיות ובהרחבת הנתיבים, בין היתר על ידי צמצום המרחק בין המדרכה לבתים- שינויים אשר אושרו על ידי הות"ל.

"תכנון זה מייצר מספר הסדרים חדשים לגבי כניסות לחניות, נגישות לבתים ואפילו במיעוט זעיר של המקרים- ביטול חניה מלא. יחד עם זאת, להערכתנו מי שצופה פני העתיד מבין כי היתרונות שינבעו מהחיים ברחוב ארלוזורוב ובקרבתו יהיו גדולים בהרבה מנזקיהם".