עתונות

בעלי קרקעות בצפון ת"א עתרו נגד העירייה: מעכבת תוכניות ששוות מיליונים

מאות עותרים נגד העירייה והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א-יפו טוענים לגרירת רגליים בקידום תוכנית ליד שדה דב - שאמורה לכלול שכונות ענק, שטחי מסחר, משרדים ומלונות

12.10.20 | גילי מלניצקי


מאות בעלי קרקעות פרטיות הגישו אתמול (א') עתירה מנהלית נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו ועיריית תל אביב-יפו, לאור השיתוק וגרירת הרגליים בקבלת החלטות והכרעות בנוגע לקידום התוכניות המפורטות בחמשת המתחמים של תוכנית תא/3700. התוכניות אמורות לאפשר הקמת שכונות ענק חדשות בצפון תל אביב, בהיקף של אלפי יחידות דיור, לצד שטחי מסחר, משרדים ומלונות, בקרבת שדה התעופה שדה דב המתפנה. מדובר בעתודות קרקע פנויות מהמשמעותיות ביותר באזור המרכז ובלב אזורי הביקוש.

"חלפו כשלוש שנים ממועד הגשת התוכניות המפורטות, כשנתיים וחצי ממועד הפקדתן ולמעלה משנה ממועד סיום שמיעת ההתנגדויות ביחס אליהן - וטרם ניתנו החלטות הוועדה המקומית בעניין, ואף לא פורסמו המלצות החוקרת", כתבו בעתירה עורכי הדין מרים דונין-שוב ותום וולפשטיין, שותפים במשרד עו"ד המבורגר עברון ושות', המייצגים מאות בעלי זכויות פרטיים שיש להם חלק באזורים המתוכננים. "כל זאת, שעה שלפי החלטת הוועדה המקומית עצמה, מחודש מארס 2019, לוח הזמנים המשוער לאישורן של התוכניות המפורטות הינו סוף שנת 2019, דהיינו לפני למעלה מתשעה חודשים".

העותרים טוענים כי משיכת הרגליים מהווה הפרה של חוקי התכנון והבנייה, שכן ועדה מקומית מחויבת לאשר או לדחות תוכנית שבסמכותה בתוך 12 חודשים ממועד הגשתה. אם לא התקבלה הכרעה, יכול יוזם התוכנית להעביר את התוכנית לסמכות ועדה מחוזית תוך 18 חודשים, אלא שבמקרה זה, יוזמת התוכנית - עיריית תל אביב - מעדיפה להשאיר את התוכנית בידיים שלה. לכן, אלפי בעלי קרקעות שמחכים להתעשר כבר שנים מוצאים עצמם תלויים וממתינים לעירייה, בציפייה שתחליט על קידום התוכנית.

ל-TheMarker נודע כי כבר לפני כמה חודשים הציגה החוקרת שורה של שאלות והבהרות, ובהן עיקרי המלצותיה, אולם מאז לא התפרסמו המלצותיה או כל מסמך מטעמה. לפי הערכות בעלי עניין, החוקרת - שנדרשה לטפל ביותר מ-100 התנגדויות - השקיעה זמן ארוך בבחינת ההערכות השמאיות, והעלתה השגות מסוימות לגבי מנגנוני הקצאת הזכויות והחלוקה, שלטענת מקורבים לתוכנית מטיבים עם העירייה כבעלת קרקע.

עניין מהותי נוסף נוגע לכך שמגבלות הבנייה לגובה, שהיו רלוונטיות באמצע 2018 - מועד הגשת ההתנגדויות, איבדו מתוקפן לאחר פינוי שדה דב. מכאן שזכויות רבות טמונות בחלק מהתוכניות, שעדיין לא מומשו, מה שיגרום בהכרח לשינויים מהותיים בזכויות העתידיות של בעלי הקרקע בחלק מהמתחמים - ולא מובא לידי ביטוי בתוכנית הנוכחית.

לדברי עו"ד דונין, "אפילו שדה התעופה שדה דב כבר פונה, ותוכנית מתאר לפיתוח רובע מגורים ותעסוקה שקידמה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אושרה זה מכבר על ידי הוועדה המחוזית, ולפחות תוכנית מפורטת אחת, מבין שלוש תוכניות מפורטות, עתידה להתאשר בקרוב מאוד. מנגד, הקרקע של בעלי הזכויות בתוכנית תא/3700 עומדת כאבן שאין לה הופכין מזה עשרות בשנים, בשל סחבת תכנונית ואוזלת ידם של מוסדות התכנון השונים.

"העותרים שאנו מייצגים הם בני דור שלישי ורביעי ברובם של בעלי הקרקעות המקוריים, והם רואים לנגד עיניהם את סביבת המתחם הולכת ומתפתחת בתוכניות שמומשו באזור כמו סי אנד סאן והגוש הגדול, בעוד שהם אינם זוכים ליהנות מרכושם. מחדל זה גורם גם לפגיעה קשה באינטרס הציבורי, שכן הוא מונע את פיתוחה של חטיבת קרקע משמעותית באזור ביקוש במרכז הארץ, שעה שישנה מצוקת דיור מהחמורות שנראו במחוזותינו".

בעלי הקרקעות המיוצגים בעתירה דורשים מהוועדה המקומית תל אביב-יפו להעביר לאלתר את התוכניות המופקדות לוועדה המחוזית, או לחילופין לקצוב לוועדה המקומית זמן קצר לדון ולהכריע בהתנגדויות שהוגשו כנגד התוכניות המופקדות ולהחליט בהן. כמו כן, הם שוקלים להגיש תביעת נזיקין כנגד העיריה והועדה המקומית כתוצאה ממחדליהן, שמהווים לטענתם פגיעה חמורה בזכות הקניין שלהם. הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) יכלה לכאורה גם היא לזרז את ההליך, אולם הוועדה לא מורשית לעסוק בימים אלו בתוכניות חדשות, שכן אין לה תוקף חוקי לפעול, בהעדר החלטות ממשלה מתאימות.

החוקרת מועסקת על ידי בעלת עניין

כבר בתחילת 2019, לאור ריבוי ההתנגדויות, ובשל העובדה כי לעירייה אחזקות משמעותיות ואינטרסים כלכליים במתחם, פנתה עו"ד דונין לוועדה המקומית בבקשה למנות שמאי בורר לדיון בהתנגדויות. עם זאת, הוועדה המקומית העדיפה את עבודת החוקרת - שמועסקת מטעם הוועדה המקומית. מדובר במצב בו החוקרת של הוועדה מועסקת למעשה על ידי אחת מבעלות העניין המרכזיות בתוכנית.

בשל העיכוב בלוחות הזמנים ומטעמים נוספים, פנו העותרים לבית המשפט שיעביר את הטיפול בתוכניות לוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב, בראשותה של היו"ר, אדריכלית דניאלה פוסק, במטרה לקדם את התוכניות המופקדות ולממשן בהקדם. הוועדה המחוזית היא זו שאישרה את תוכנית המתאר לפיתוח רובע עירוני חדש בשטח בו פעל בעבר שדה התעופה שדה דב, בתוך פחות משנתיים מהמועד בו הוגשה לה התוכנית. גם בתוכנית זו יש צורך לאשר תוכנית מפורטת לכל אחד משלושת מתחמי התכנון, וכיום אחת מהתוכניות כבר נמצאת בשלבי אישור מתקדמים.

מעיריית תל אביב-יפו נמסר בתגובה: "העתירה טרם הגיעה לידינו ולפיכך טרם נלמדה על ידי הגורמים המקצועיים. חשוב להדגיש כי הוועדה המקומית פועלת למציאת הפתרון הטוב, המהיר והיעיל, המאזן את טובתם של כלל בעלי הזכויות בתחום התוכניות ואת הצורך באישור התוכניות מהר ככל הניתן לשם מימושן המיידי. מטרה זו עומדת בראש מעייניה של הוועדה המקומית והגורמים המקצועיים.

"לאחר הפקדת תוכניות 3700 המפורטות הוגשו עשרות התנגדויות הכוללות סוגיות שמאיות רבות. נוכח מורכבות התוכניות וריבוי הבעלים בתחומן, בדיקת ההתנגדויות וקבלת המלצות החוקרת הינן הליך מורכב וסבוך ונדרש זמן רב לדייקן ולהשלימן, אולם למעשה גיבוש ההמלצות מצוי בשלב מתקדם. ההשלכות על הפיתוח העתידי של העיר בחלק הצפון-מערבי כבדות משקל, מה שמחייב משנה זהירות".