עתונות

נדל"ן מעבר לים

חשבתם לרכוש בית בחו"ל? למה כדאי לראות את הנכס, מה חשוב לבדוק וממה להיזהר • מדריך

17.05.17 | ליטל דוברוביצקי


רכישת נכס בחו"ל על ידי ישראלים הפכה לאחרונה לתופעה שכיחה. במקרים רבים זה מהלך חכם, אך לעיתים קונים רבים מתפתים להשקיע בבית או בקרקע בחו"ל לאור הבטחות שאמינותן מוטלת בספק. "ממון" גיבש מדריך לבוחנים רכישת נכס בחו"ל, באמצעות  עוה"ד שי פינס, שותף בכיר במשרד המבורגר עברון, המייצג משקיעים בחו"ל, וארנון גרפי, מומחה למשפט מסחרי המייצג רוכשים ברכישת נכסים בחו"ל.

כמה נפוצה קניית נכס בחו"ל בידי ישראלים?

גרפי: "זו תופעה רחבה ביותר. רבבות ישראלים, אם לא יותר, רוכשים נכסים באזורים, שהפופולריים בהם הם ארה"ב, קנדה, מזרח אירופה, וגם מערב אירופה, למשל לונדון וברלין. הסיבה היא מחירים גבוהים לנכסים בארץ, כשבסכום יחסית נמוך, לעומת נכס מקביל בישראל, ניתן לרכוש נכס בחו"ל.

"בית פרטי בארה"ב יכול לעלות 50,000־100,000 דולר, ונכס באירופה, סכום מקביל ביורו, ואם מתרגמים זאת לשקלים הסכום ינוע בין 180,000־350,000 - נמוך יחסית לארץ. לכן, אנשים שיש להם סכום כזה, ואין להם אפשרות לרכוש נכס בארץ, שוקלים להשקיע בחו"ל. עוד קהל הוא משקיעים, שמניחים שהשקעת נדל"ן בחו"ל תניב להם תשואה גדולה יותר מכל אפיק בארץ, לאור הריביות הנמוכות בישראל ובעולם כולו".

בהשקעות רבות כאלה מובטחת תשואה חריגה. מתי לחשוד?

פינס: "כל הבטחה לפיה השקעה כלשהי - בנדל"ן, פיננסים או כל תחום אחר - תישא תשואה קבועה, מעוררת חשד ואין להתפתות אליה, בטח לא אם היא גבוהה פי כמה ממה שמקובל בשוק. אלו דברים שלא יכולים להתקיים, ודאי לא לאורך שנים, ומישהו מנסה למכור לכם סיפורים. גם יש הבדל עצום בין התשואה ברוטו ונטו - מה שנשאר לכם ביד אחרי תשלומי הוצאות (דמי ניהול, דמי תחזוקה תקופתיים והוצאות תיקונים, מסים מקומיים וישראליים). צריך גם לראות מול מה נמדדת התשואה - אם רק מול עלות הנכס בעת רכישתו או בשקלול כל ההוצאות הכרוכות ברכישה, כמו שכ"ט עו"ד ונוטריון, שכר מתווך ומיסוי (יש מדינות שבהן יש גם מס בולים משמעותי). עליכם לחשב את התשואה על כלל ההשקעה הנדרשת."

מה לבדוק לפני שרוכשים נכס בחו"ל?

גרפי: "רצוי מאוד לבקר במקום ולבדוק אותו מקרוב. חשוב גם להשוות את הנכס לנכסים דומים באזור ולשמוע חוות דעת מאנשי מקצוע שאינם קשורים לנכס המוצע כמו מתווכים, שמאים ועורכי דין. גם שימו לב למיקום - לעיתים מיקום בעייתי מסביר את המחיר הנמוך.

"עניין נוסף נוגע לחישובי התשואה של החברה המשווקת. בדרך כלל, זו מתייחסת רק לשכר הדירה מול שווי ההשקעה, בהתעלם מעלויות כגון דמי ניהול, עלויות אחזקה, מיסוי, עלויות מימון, ועוד תשלומים שמשפיעים דרמטית על הרווח והתשואה. חובה גם לבדוק אם יש צורך בתשלומים לאנשי מקצוע בגין החזקת הנכס כמו עו"ד או רו"ח, שצריך להנפיק דוח כל שנה - הוצאה לא מבוטלת שגם גוזלת זמן.

"בשלב חתימת החוזה הבינו את כל פרטי ההסכם, לרבות האותיות הקטנות, גם אם נציגי המשווקת טוענים שהם דואגים לאינטרס שלכם. יש לבדוק אם הנכס נרשם על שם המשקיע או שמדובר בצורת שיתוף אחרת, שבה אין לו כמעט מעמד, נוכח האחוז הנמוך של אחזקתו בנכס".

פינס: "ככלל, אין לרכוש נדל"ן בלי לראות אותו. כלל הברזל של 'מיקום, מיקום ושוב מיקום' חל גם בחו"ל. ראוי להתרשם ישירות מהנכס, היכן הוא ממוקם ביחס למרכז העיר, איך השכונה, מהן דרכי הגישה, אם כבר יש בסביבה פיתוח (מים, כבישים, חשמל, כבלים, ביוב, גינון, מדרכות) או שנדרשות עוד השקעות עצומות בתשתיות.

"שיקול נוסף הוא המרחק מהנכס. אם הוא בארה"ב, יכולת השליטה שלכם פחותה ויקרה, ועם השנים עשויה להפוך את ההשקעות הנדרשות מכם ללא כדאיות.

"מובן שיש לבדוק את הזכויות הנרכשות בעזרת יועץ עצמאי, ולא מי שמוכר לכם את הנכס. בארה"ב יש חברות שעושות בדיקת בעלות,  (Title Company)וכדאי לשכור את שירותיהן באופן עצמאי.

"בנוסף בדקו את אמנות המס, כדי לוודא שהמס המשולם באותה מדינה יוכר על ידי ישראל, 'המדינה הסופית' שאליה מגיע הכסף. ודאו שדמי הניהול והתחזוקה לא ינגסו את כל ההכנסות השוטפות. בנכס מסחרי באנגליה למשל, עלויות התחזוקה משולמות על ידי השוכר, מה שמקל עליכם בחישוב התשואה האמיתית, כי נותר רק לוודא מהם דמי הניהול".

אם נוצר סכסוך איפה יתנהל הדיון?

גרפי: "הקפידו שבמקרה כזה, הצדדים מסכימים שביהמ"ש שידון בסכסוך יהיה בארץ. רוב החברות המשווקות - על אף היותן ישראליות, ואף שהעסקה עצמה נערכת בארץ - שותלות סעיף, לפיו סכסוך בין הצדדים יתברר בבית משפט בחו"ל. המשמעות היא חיסול כמעט כל אפשרות או כדאיות כלכלית לנהל משפט נגדן, נוכח העלויות והסרבול של הליך כזה בחו"ל, כמו עו"ד יקרים, טיסות, שהות בחו"ל והבאת עדים". עם זאת מציין גרפי כי היו מקרים שהתבררו בארץ. ופינס מוסיף: "אם קבעתם בוררות במקרה של סכסוך, בתי המשפט יכבדו בדרך כלל גם את סעיף הבוררות".